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    恒大、万科、保利,投哪个房地产股比较好?

    2019-05-09 11:00 来自网络

    可能你有几十个微信公众号,每天都在看,但有时候你看了两三个月,才看到一篇非常想看的文章,类似于下面这篇文章。

    这篇文章我是在过年期间抽空看的,当时看到后犹如久旱逢甘霖,相见恨晚。

    本来想直接分享,但因为直接分享不能添加表格,自己也有心得要说,所以还是用这种格式吧。

    作者投资房地产有10几年的实战历史,PE、PS、NAV等各种方法都试过了,最后自己摸索,并开发了一套能提高胜算的SPEG(增长销售市盈率)方法,他觉得这个指标既能用销售额与净利率立刻计算出销售利润市盈率,同时又兼顾了房地产未来两三年的增长性。

    建议大家先点“”查看,看了以后再接着看下面的内容。

    这两天我有一直思索过该方法,但因为有一些问题,比如“权益比”不太清楚,还特意联系了该文作者去请教。现在,我按照该方法计算了万科恒大保利这几个龙头地产股,表格如下:

    恒大、万科、保利,投哪个房地产股比较好?

    权益金额与流量金额(总销售金额)的不同之处:因为有一些房产项目,是联合开发,所以有部分利润不能归属于上市公司,剩下的就是权益金额。

    万科:按此方法的17年净利润=3772*12.75%=481亿,今天的市值是3693.7亿,算出来的SPE是7.68亿;机构预测的未来3年的年复合增长率是24.4%,但过去3年的净利润增速平均是14%,我们就低不就高,以14%为G值;SPE/G=0.55倍。

    恒大:今天的市值是3228亿港币,折合人民币2607亿元,过去3年的净利润复合增速是23%。

    保利:过去4年的净利润复合增速是10%,尽管机构预测是25%,我们还是按照低增速来算。

    比较了上面三家龙头,恒大的SPE是最低的,而G值却是最高的,所以SPEG是最低的。

    从该方法来分析,恒大是最好的了(SPEG值越小越好)。

    房地产上市公司每个月都会公布销售情况,大家可以据此推算今年的大概销售情况,根据该方法算出SPEG,来指导自己的投资。

    据我估算,该方法算出来的净利润,比财报出来的净利润大了约1.7倍左右,但可以有效规避房地产收入确认晚的缺点,所以我个人觉得该方法是蛮好的,故推荐给大家。

    以前是房子必须交到客户手里以后,房地产商才能确认收入,,而以后公司可以根据工程进度来确认收入了:

    恒大、万科、保利,投哪个房地产股比较好?

    无论该方法在未来是否继续实用,该方法的分析过程对于我们投资也是大有裨益的。个人觉得即便将来的收入确认政策修改后,该方法仍然是适用的,欢迎大家拍砖。

    今天的指数估值表如下:

    恒大、万科、保利,投哪个房地产股比较好?

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    责任编辑:中企品牌联播
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